Een onroerend goed verkopen of kopen zonder de deur van een buurtagentschap te openen, dat is wat online vastgoedkantoren aanbieden. Hun model is gebaseerd op de digitalisering van diensten: schattingen, mandaten, verspreiding van advertenties en opvolging van bezoeken gebeuren vanaf een computer of smartphone. Deze werkwijze verandert de kostenstructuur, het tempo van de uitwisselingen en het geografische bereik.
Strafrechtelijk risico op online beoordelingen: wat is er veranderd voor digitale agentschappen
Hebt u al eens de Google-beoordelingen geraadpleegd voordat u een mandaat aan een agentschap toevertrouwde? De meeste kopers en verkopers doen dat. Voor een online vastgoedagentschap zijn deze beoordelingen vaak het eerste (en soms het enige) contactpunt met een prospect.
Sinds de wet van 10 mei 2024 voorziet artikel L.132-2 van de consumentenwetgeving dat misleidende commerciële praktijken die op een digitaal platform plaatsvinden, waaronder valse beoordelingen, kunnen leiden tot tot 5 jaar gevangenisstraf en 750.000 euro boete. De DGCCRF heeft in 2024 397 instellingen op dit onderwerp gecontroleerd, en bijna een derde vertoonde afwijkingen.
Concreet loopt een 100% online agentschap dat valse getuigenissen zou vragen om zijn score op te krikken, niet alleen het risico op een slechte publiciteit. Het loopt ook het risico op zware strafrechtelijke sancties. Deze verstrenging komt de klanten ten goede: het dwingt serieuze digitale agentschappen om hun echte service te verbeteren in plaats van alleen hun etalage. Controleer voordat u een mandaat ondertekent of de gepubliceerde beoordelingen gedetailleerd, gedateerd en consistent zijn op verschillende platforms. Generieke beoordelingen die op dezelfde dag zijn geplaatst, zijn een waarschuwingssignaal.
Het is trouwens op dit terrein van transparantie dat het online agentschap Juste Immo zijn positionering baseert, door zijn tarieven en klantfeedback vanaf het eerste contact toegankelijk te maken.
Honoraria van online vastgoedagentschappen: waar gaat het prijsverschil naartoe
Traditionele vastgoedagentschappen hebben hoge vaste lasten: huur van een commercieel pand, fysieke ontvangst, etalage. Een online agentschap schrapt deze posten. De impact op de honoraria is direct.
De kosten van online agentschappen worden vaak tegen een vaste prijs in rekening gebracht, ongeacht de waarde van het goed. Dit model verschilt van de proportionele commissie (vaak berekend als percentage van de verkoopprijs) die door traditionele agentschappen wordt toegepast. Bij een goed van gemiddelde waarde kan het verschil enkele duizenden euro’s bedragen.
Maar een lage prijs heeft alleen zin als de geleverde service de belangrijke stappen dekt. Hier zijn de diensten die u moet controleren voordat u ondertekent:
- De schatting van het goed: sommige online agentschappen bieden een geautomatiseerde schatting aan, anderen vullen dit aan met een oordeel van een agent ter plaatse. De tweede optie is betrouwbaarder.
- De opstelling en verspreiding van de advertentie op de belangrijkste portals (prijs, foto’s, diagnoses). Controleer het aantal gedekte portals.
- De organisatie van de bezoeken: sommige digitale agentschappen delegeren de bezoeken aan lokale partneragenten, anderen laten de verkoper alleen beheren.
- De juridische begeleiding tot de ondertekening bij de notaris, met name de controle van de verplichte documenten.
Een mandaat tegen een vaste prijs dat geen bezoeken of juridische opvolging omvat, komt neer op betalen voor een eenvoudige online advertentie. Vergelijk de inhoud van het mandaat, niet alleen de weergegeven prijs.
Geografische dekking en lokale expertise: de echte afweging
Een lokale vastgoedagent kent de appartementen, de stedelijke projecten, de reputatie van de straten. Deze lokale expertise weegt mee in de onderhandeling. Waarom dan kiezen voor een online agentschap?
Omdat de vastgoedmarkt niet beperkt is tot grote steden. In landelijke gebieden of sectoren die slecht gedekt zijn door traditionele netwerken, biedt een online vastgoedagentschap nationale zichtbaarheid die het lokale agentschap niet altijd kan garanderen. Een goed gelegen in een gemeente met enkele duizenden inwoners zal op dezelfde portals worden verspreid als een appartement in Parijs.
De afweging is anders afhankelijk van uw situatie. Als uw goed zich in een krappe markt bevindt waar kopers zich verdringen, is online zichtbaarheid vaak voldoende. Als u een atypisch goed verkoopt (boerderij, commercieel pand omgebouwd tot loft), blijft de begeleiding ter plaatse van een agent die de lokale situatie kent een voordeel.
Een hybride model dat zich verspreidt
Verschillende digitale agentschappen hebben deze beperking begrepen. Ze steunen op een netwerk van onafhankelijke commerciële agenten verspreid over het grondgebied. Deze agenten zorgen voor de bezoeken en schattingen ter plaatse, terwijl het platform de administratieve afhandeling en verspreiding centraliseert.
Deze hybride werkwijze combineert digitale tools en lokale aanwezigheid. Vraag voordat u kiest of het agentschap een contactpersoon in uw regio heeft en hoeveel verkopen hij recentelijk heeft gerealiseerd.
Digitale tools en reactietijd: wat de digitale wereld dagelijks verandert
De elektronische ondertekening van het mandaat, virtuele 3D-bezoeken, het volgen van kopers via een dashboard: deze tools versnellen elke stap. Een verkoper kan het aantal weergaven van zijn advertentie bekijken, de feedback na een bezoek lezen en zijn prijs aanpassen zonder te wachten op een afspraak bij het agentschap.
Deze reactietijd verandert ook de relatie tussen de klant en de agent. De communicatie verloopt via berichten, videoconferenties of telefoon, vaak buiten kantooruren. Voor een eigenaar die in ploegendiensten werkt of ver van het te verkopen goed woont, verandert deze werkwijze de situatie.
Daarentegen is het menselijke contact minder spontaan. Als u op elke stap gerustgesteld wilt worden, antwoorden in een face-to-face gesprek wilt krijgen, heeft een fysiek agentschap een voordeel. De keuze hangt zowel af van uw profiel als van het type transactie.
Declaratieve verplichtingen DAC7: een kader dat ook voor vastgoedplatforms geldt
Sinds 1 januari 2023 verplicht de Europese richtlijn DAC7 digitale platforms om de inkomsten van hun gebruikers te rapporteren. Online vastgoedagentschappen die verhuur beheren vallen onder deze verplichting. Deze verplichting versterkt de fiscale traceerbaarheid en beschermt eigenaren tegen de risico’s van herzieningen met betrekking tot niet-gerapporteerde huurinkomsten.
Kiezen voor een online vastgoedagentschap betekent afwegen tussen besparingen op de honoraria, uitgebreide zichtbaarheid en de mate van menselijke begeleiding. De juiste keuze hangt af van het type goed, de locatie en uw autonomie in het beheer van de verkoop. Neem de tijd om het mandaat in detail door te nemen, de klantbeoordelingen te controleren en de vraag te stellen die serieuze agentschappen filtert: wie zorgt voor de bezoeken, en hoe verloopt de opvolging tot aan de ondertekening?
