Zwischen der Entkalkung des Warmwasserspeichers und dem Austausch einer defekten Sicherheitsgruppe bleibt die Grenze zwischen den Pflichten des Mieters und des Vermieters für viele Bewohner und Vermieter unklar. Die Antwort hängt von der Art des im Wohnraum installierten Geräts, der Art des Eingriffs und vor allem von der Fähigkeit jedes Einzelnen ab, nachzuweisen, dass die Wartung ordnungsgemäß durchgeführt wurde.
Verteilung der Wartungskosten des Warmwasserspeichers: Vergleichstabelle nach Energieart
| Art des Warmwasserspeichers | Laufende Wartung (Mieter) | Jährliche Pflichtwartung | Schwere Reparaturen / Austausch |
|---|---|---|---|
| Elektrisch (Cumulus) | Spülen, Reinigung des Heizkörpers, Austausch kleiner Teile (Dichtungen, Sicherheitsgruppe) | Rechtlich nicht verpflichtend | Vermieter (Abnutzung, normale Abnutzung) |
| Gas | Austausch von Membranen, Klappen, Dichtungen, piezoelektrischer Zündung | Ja, durch einen Fachmann, auf Kosten des Mieters | Vermieter (Abnutzung, normale Abnutzung) |
| Solar | Reinigung der zugänglichen Kollektoren, Sichtprüfung | Gemäß Herstellerempfehlungen | Vermieter |
Diese Tabelle fasst die allgemeine Logik zusammen, die durch das Gesetz Nr. 87-712 vom 26. August 1987 festgelegt wurde, das die vom Mieter zu tragenden Reparaturen auflistet, und durch das Gesetz vom 6. Juli 1989, dessen Artikel 6 und 7 die Pflichten zwischen Vermieter und Mieter aufteilen. Die Frage der Wartung des Warmwasserspeichers in der Miete wird daher zunächst durch die Identifizierung der vom Gerät verwendeten Energie entschieden.
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Die deutlichste Unterscheidung betrifft Gas. Die Verordnung vom 15. September 2009 schreibt eine jährliche Pflichtwartung durch einen qualifizierten Fachmann für jedes Gerät vor, das mit Gas betrieben wird. Der Mieter muss diese Inspektion übernehmen und das vom Techniker ausgestellte Zertifikat aufbewahren. Für den elektrischen Warmwasserspeicher gibt es keine gesetzliche Verpflichtung zur jährlichen Wartung, was den Mieter jedoch nicht von der laufenden Wartung (Spülen, Reinigung) entbindet.
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Ausfall des Warmwasserspeichers in der Miete: Abnutzung oder Wartungsmangel
Wenn ein Warmwasserspeicher ausfällt, ist die Frage nicht nur “wer zahlt?” sondern “was ist die Ursache des Problems?”. Die Antwort hat direkte Auswirkungen auf die finanzielle Verantwortung.
Wenn der Ausfall auf die Abnutzung oder normale Abnutzung des Geräts zurückzuführen ist, liegt der Austausch in der Verantwortung des Vermieters. Ein Cumulus, der seine Lebensdauer überschritten hat und dessen Tank durch Korrosion durchlöchert ist, fällt in diese Kategorie. Der Vermieter kann diese Art von Eingriff nicht dem Mieter in Rechnung stellen.
Andererseits, wenn ein Fachmann feststellt, dass der Ausfall auf einen Wartungsmangel zurückzuführen ist (über Jahre angesammelter Kalk auf dem Heizstab, Sicherheitsgruppe nie entlüftet), kann der Mieter für die Reparaturen verantwortlich gemacht werden. Diese Unterscheidung, die durch das Gesetz vom 6. Juli 1989 festgelegt wurde, führt zu den meisten Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.
Die Teile der normalen Abnutzung bleiben in der Verantwortung des Mieters
Die Verordnung von 1987 listet genau die Eingriffe auf, die als Reparaturen des Mieters bei einem Gasgerät gelten:
- Austausch von Bimetallen, Kolben, Membranen und Wasserboxen
- Austausch von Klappen und Dichtungen
- Austausch der piezoelektrischen Zündung
- Spülen und Reinigen der Heizkörper und Rohrleitungen
Für einen elektrischen Warmwasserspeicher übernimmt der Mieter die Entkalkung, den Austausch der Flanschdichtung und die regelmäßige Entleerung der Sicherheitsgruppe. Alles, was über die laufende Wartung hinausgeht (Austausch des Heizstabs, Austausch des defekten Thermostats aufgrund von langer Abnutzung) ist schwieriger ohne technische Diagnose zuzuordnen.
Nachweis der Wartung des Warmwasserspeichers ohne Rechnung: der blinde Fleck der Streitigkeiten
Die meisten Artikel zu diesem Thema erklären, wer was zu zahlen hat. Wenige behandeln, was passiert, wenn keine der Parteien nachweisen kann, dass die Wartung durchgeführt oder vernachlässigt wurde. Genau hier kristallisieren sich die Konflikte.
Warum die Rechnung alles verändert
Im Falle eines Streits, der vor einer Abteilungskommission für Schlichtung oder einem Gericht verhandelt wird, liegt die Beweislast bei demjenigen, der behauptet, seinen Verpflichtungen nachgekommen zu sein. Ein Mieter, der behauptet, den Warmwasserspeicher gewartet zu haben, aber keine Rechnung von einem Fachmann oder sogar keinen Kaufbeleg für Teile hat, befindet sich in einer schwachen Position.
Für den Gas-Warmwasserspeicher ist das jährliche Wartungszertifikat das überzeugendste Dokument. Der Vermieter kann es jedes Jahr anfordern, und dessen Fehlen bei der Wohnungsübergabe kann eine Einbehaltung der Kaution rechtfertigen, wenn das Gerät Schäden aufweist.
Was Mieter und Vermieter aufbewahren sollten
- Mieter: jährliche Wartungszertifikate (Gas), Rechnungen für die Entkalkung, Kaufbelege für Teile (Dichtungen, Sicherheitsgruppe), datierte Fotos des Geräts beim Einzug in die Wohnung
- Vermieter: Rechnung für den Kauf oder die Installation des Warmwasserspeichers (um sein Alter festzustellen), letzte Wartungsrechnung vor der Vermietung, Übergabeprotokoll, das den Zustand des Warmwasserspeichers detailliert
- Beide Parteien: Kopie aller schriftlichen Austausch (E-Mail, Brief), die eine Anfrage für einen Eingriff oder eine Meldung eines Ausfalls erwähnt
Ohne diese Dokumente wird es für einen Vermieter schwierig sein, nachzuweisen, dass der Ausfall auf einen Wartungsmangel des Mieters zurückzuführen ist. Umgekehrt kann ein Mieter nicht nachweisen, dass das Gerät bei seinem Einzug bereits abgenutzt war, wenn das Übergabeprotokoll diesbezüglich vage bleibt.
Elektrischer oder Gas-Warmwasserspeicher in der Miete: was sich konkret für den Mieter ändert
Das Fehlen einer gesetzlichen Verpflichtung zur jährlichen Wartung für den elektrischen Warmwasserspeicher schafft einen blinden Fleck. Der Mieter ist nicht verpflichtet, jedes Jahr einen Fachmann hinzuzuziehen, aber eine regelmäßige Wartung bleibt der einzige Schutz im Falle eines Streits. Den Cumulus alle zwei bis drei Jahre in einem Gebiet mit kalkhaltigem Wasser entkalken zu lassen, ermöglicht es beispielsweise, eine Rechnung zu haben, die die ordnungsgemäße Nutzung des Geräts dokumentiert.
Für Gas ist die Situation klarer geregelt. Der Mieter, der die jährliche Wartung nicht durchführt, sieht sich zwei Konsequenzen gegenüber: einer möglichen Einbehaltung der Kaution und einer Inanspruchnahme seiner Verantwortung, wenn ein Ausfall auftritt. Der Vermieter seinerseits muss ein funktionstüchtiges Gerät bei Einzug in die Wohnung bereitstellen, gemäß Artikel 6 des Gesetzes vom 6. Juli 1989.
Der Punkt, der die meisten Meinungsverschiedenheiten entscheidet, ist weder die Art der Energie noch die Höhe der Reparaturkosten, sondern das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein eines Dokuments, das die Wartung bescheinigt. Jede Rechnung, jedes Zertifikat, jeden schriftlichen Austausch mit dem Vermieter oder Mieter aufzubewahren, bleibt die einzige zuverlässige Möglichkeit, seine Interessen zu schützen, wenn die Verantwortung für den Ausfall umstritten ist.