Die Einstufung einer Gemeinde als angespannte Zone ändert die Kündigungsfrist, die Mietobergrenze bei der Wiedervermietung und die Steuer auf leerstehende Wohnungen. Für einen Mieter, der 2026 einen Mietvertrag unterschreibt, ist es entscheidend zu wissen, ob die angegebene Adresse im durch den Dekret Nr. 2025-1267 vom 22. Dezember 2025 aktualisierten Bereich enthalten ist, da dies die Vertragsbedingungen konkret beeinflusst.
Dekret von Dezember 2025 und angespannte Zone: Was sich im Zonierungsplan geändert hat
Das letzte gültige Dekret, das Dekret Nr. 2025-1267 vom 22. Dezember 2025, legt die Liste der Gemeinden fest, die als angespannte Zone klassifiziert sind. Dieses Dokument wird seit dem 24. Dezember 2025 vom offiziellen Simulator von service-public.fr verwendet, um zu bestimmen, ob eine Adresse betroffen ist.
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Die Zonierung basiert auf einem Hauptkriterium: Teil einer kontinuierlichen Urbanisierungszone mit mehr als 50.000 Einwohnern zu sein, in der das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum ausgeprägt ist. Praktisch sind 1.149 Gemeinden in 28 Agglomerationen in Frankreich klassifiziert.
Der Bereich entwickelt sich nach Agglomeration, nicht nach Gemeinde. Wenn Ihre Stadt an eine bereits klassifizierte Agglomeration grenzt, steigt die Wahrscheinlichkeit einer Klassifizierung bei einer nächsten Überprüfung.
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Laut der FNAIM befindet sich 46 % des französischen Mietmarktes heute in einer angespannten Zone, was zeigt, dass das System mittlerweile fast die Hälfte des Marktes abdeckt. Um die Liste der Städte in der angespannten Zone 2026 auf Immobilier et Particuliers einzusehen, genügt es, den Namen oder die Postleitzahl der betreffenden Gemeinde einzugeben.
Offizieller Simulator angespannte Zone: Grenzen und Fallstricke der Überprüfung
Der Simulator von service-public.fr bleibt das Referenzwerkzeug. Er greift direkt auf die Datenbank des geltenden Dekrets zu und gibt eine binäre Antwort: Die Gemeinde befindet sich in einer angespannten Zone oder nicht. Die Überprüfung dauert weniger als eine Minute.
Seine Hauptgrenze liegt im Datum der Unterzeichnung des Mietvertrags. Der Simulator fragt, ob der Mietvertrag ab dem 24. Dezember 2025 unterschrieben, verlängert oder erneuert wurde. Für einen vorherigen Mietvertrag gilt der alte Bereich. Ein Mieter, dessen Vertrag aus dem Jahr 2023 stammt und der seitdem nicht erneuert wurde, unterliegt der Zonierung des Dekrets von 2013, nicht dem von Dezember 2025.
Drei Überprüfungen, die vor der Unterzeichnung abgeglichen werden sollten
- Die genaue Adresse (nicht nur die Stadt) im offiziellen Simulator eingeben, da einige angrenzende Gemeinden innerhalb derselben Agglomeration nicht denselben Status haben
- Das Datum des Inkrafttretens des Mietvertrags überprüfen: Nur Verträge, die nach dem 24. Dezember 2025 unterschrieben oder erneuert wurden, unterliegen dem neuen Bereich
- Mit der in der Anlage des Dekrets Nr. 2025-1267 veröffentlichten Liste vergleichen, um alle Zweifel auszuräumen, da der Simulator manchmal ein mehrdeutiges Ergebnis für kürzlich integrierte Gemeinden anzeigen kann
Der Simulator berücksichtigt keine möglichen zukünftigen Erweiterungen des Bereichs. Er spiegelt das geltende Recht wider, nicht die Umklassifizierungsprojekte.
Konkrete Folgen der Einstufung in eine angespannte Zone für den Mieter
Die folgende Tabelle fasst die Unterschiede zwischen einem in einer angespannten Zone und außerhalb einer angespannten Zone unterzeichneten Mietvertrag zusammen, gemäß dem am 24. Dezember 2025 geltenden Dekret.
| Kriterium | Angespannte Zone | Außerhalb angespannter Zone |
|---|---|---|
| Kündigungsfrist des Mieters (Kündigung) | 1 Monat | 3 Monate (außer in besonderen Fällen) |
| Miete bei Wiedervermietung | Begrenzt auf die zuletzt angewandte Miete | Frei |
| Steuer auf leerstehende Wohnungen | 17 % im ersten Jahr, 34 % danach | Nicht anwendbar |
| Erhöhung bei Verlängerung (2026) | Begrenzt auf 3,5 % gemäß IRL | Frei im Rahmen des IRL |
Die auf 1 Monat verkürzte Kündigungsfrist ist der unmittelbarste Vorteil für den Mieter. In nicht angespannten Zonen kann die Frist von 3 Monaten nur in bestimmten Fällen verkürzt werden (berufliche Versetzung, Arbeitsplatzverlust, Zuteilung einer Sozialwohnung).
Energieeffizienz und Mietpreisbremse in angespannter Zone
Seit 2025 dürfen Wohnungen, die im DPE mit G klassifiziert sind, keinen neuen Mietvertrag mehr erhalten. In angespannter Zone wird dieses Verbot mit der Mietobergrenze bei der Wiedervermietung kombiniert.
Ein Eigentümer, der eine als G klassifizierte Wohnung renoviert, um sie wieder auf den Markt zu bringen, kann die Miete nicht frei festlegen, wenn sie sich im Bereich des Dekrets befindet. Die energetische Sanierung hebt die Mietobergrenze in angespannter Zone nicht auf, es sei denn, es wurden ausreichend umfassende Verbesserungsarbeiten durchgeführt.
Eine zukünftige Umklassifizierung Ihrer Gemeinde antizipieren
Es gibt keinen offiziellen Zeitplan, der die Häufigkeit der Überprüfung des Bereichs festlegt. Der Übergang vom Dekret von 2013 zu dem von Dezember 2025 dauerte mehr als zehn Jahre. Nichts deutet darauf hin, dass das nächste Update schnell erfolgen wird, aber einige Signale ermöglichen eine Risikoeinschätzung.
- Ihre Gemeinde gehört zu einem Einzugsgebiet, dessen Zentrum bereits als angespannte Zone klassifiziert ist: Die Erweiterung erfolgt historisch durch Nachbarschaft
- Die lokale Leerstandsquote ist niedrig und die Mieten steigen seit mehreren Jahren schneller als der IRL
- Die Gemeinde ist Teil eines lokalen Wohnprogramms, das Spannungen auf dem Mietmarkt erwähnt
Diese Indikatoren garantieren keine Umklassifizierung, weisen jedoch auf eine reale Spannung hin. Ein Mieter, der sich in einer Gemeinde ansiedelt, die an eine angespannte Zone grenzt, sollte regelmäßig den offiziellen Simulator nach jeder Veröffentlichung eines neuen Dekrets überprüfen.
Die angespannte Zonierung ist kein festes Label. Die einzige verlässliche Information bleibt das geltende Dekret zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags. Die genaue Adresse überprüfen, mit dem Datum des Vertrags abgleichen und die Anlage des Dekrets Nr. 2025-1267 lesen: Diese drei Schritte dauern nur wenige Minuten und verhindern, dass man zu spät entdeckt, dass eine Kündigungsfrist von drei Monaten dort gilt, wo man mit einem Monat gerechnet hat.