De classificatie van een gemeente als een gespannen zone wijzigt de opzegtermijn, de huurplafond bij herverhuur en de belasting op leegstaande woningen. Voor een huurder die in 2026 een huurcontract ondertekent, verandert het feit of het beoogde adres binnen de perimeter ligt die is bijgewerkt door het decreet nr. 2025-1267 van 22 december 2025, concreet de voorwaarden van het contract.
Decreet van december 2025 en gespannen zone: wat is er veranderd in de zoning
Het laatste geldende decreet, het decreet nr. 2025-1267 van 22 december 2025, stelt de lijst van gemeenten die zijn geclassificeerd als gespannen zone vast. Dit is de tekst die de officiële simulator van service-public.fr sinds 24 december 2025 gebruikt om te bepalen of een adres relevant is.
Verder lezen : Hoe u eenvoudig een autoroute kunt exporteren vanuit ViaMichelin voor uw ritten
De zoning is gebaseerd op één hoofdcriterium: behoren tot een gebied van continue verstedelijking met meer dan 50.000 inwoners waar het onevenwicht tussen aanbod en vraag naar woningen duidelijk is. In de praktijk zijn 1.149 gemeenten verspreid over 28 agglomeraties geclassificeerd in het Franse metropolitaanse gebied.
De perimeter evolueert per agglomeratie, niet per gemeente. Als uw stad grenst aan een reeds geclassificeerde agglomeratie, neemt de kans op een classificatie bij een volgende herziening toe.
Aanvullende lectuur : Hoe goed te reageren na een positieve beoordeling in de woningtoewijzingscommissie
Volgens de FNAIM bevindt 46 % van de Franse huurmarkt zich vandaag de dag in een gespannen zone, wat aantoont dat het systeem nu bijna de helft van de markt dekt. Om de lijst van steden in gespannen zone 2026 op Immobilier et Particuliers te raadplegen, hoeft u alleen maar de naam of de postcode van de beoogde gemeente in te voeren.
Officiële simulator gespannen zone: beperkingen en valkuilen bij verificatie
De simulator van service-public.fr blijft het referentietool. Het raadpleegt direct de database van het geldende decreet en geeft een binaire antwoord: de gemeente is in een gespannen zone, of dat is ze niet. De verificatie duurt minder dan een minuut.
De belangrijkste beperking heeft te maken met de datum van ondertekening van het huurcontract. De simulator vraagt of het contract is ondertekend, verlengd of vernieuwd na 24 december 2025. Voor een eerder contract geldt de oude perimeter. Een huurder wiens contract dateert uit 2023 en dat niet is vernieuwd, valt nog onder de zoning van het decreet van 2013, niet dat van december 2025.
Drie verificaties om te combineren voordat u ondertekent
- Voer het exacte adres in (niet alleen de stad) in de officiële simulator, omdat sommige aangrenzende gemeenten binnen dezelfde agglomeratie niet dezelfde status hebben
- Controleer de ingangsdatum van het huurcontract: alleen contracten die zijn ondertekend of vernieuwd na 24 december 2025 vallen onder de nieuwe perimeter
- Vergelijk met de lijst die als bijlage bij decreet nr. 2025-1267 is gepubliceerd om eventuele twijfels weg te nemen, omdat de simulator soms een dubbelzinnig resultaat kan geven over recent geïntegreerde gemeenten
De simulator houdt geen rekening met eventuele toekomstige uitbreidingen van de perimeter. Het weerspiegelt het geldende recht, niet de herclassificeringsprojecten.
Concreet gevolgen van de classificatie in een gespannen zone voor de huurder
De onderstaande tabel vat de verschillen samen tussen een huurcontract dat is ondertekend in een gespannen zone en buiten een gespannen zone, volgens het geldende decreet op 24 december 2025.
| Criteria | Gespannen zone | Buiten gespannen zone |
|---|---|---|
| Opzegtermijn van de huurder (opzegging) | 1 maand | 3 maanden (tenzij bijzondere situaties) |
| Huur bij herverhuur | Plafond op de laatst toegepaste huur | Vrij |
| Belasting op leegstaande woningen | 17 % het eerste jaar, 34 % daarna | Niet van toepassing |
| Verhoging bij vernieuwing (2026) | Plafond op 3,5 % via de IRL | Vrij binnen de grenzen van de IRL |
De verkorte opzegtermijn van 1 maand is het meest directe voordeel voor de huurder. In een niet-gespannen zone kan de termijn van 3 maanden alleen worden verkort in specifieke gevallen (beroepsverhuizing, verlies van werk, toewijzing van een sociale woning).
Thermische doorlatendheid en huurbevriezing in een gespannen zone
Sinds 2025 kunnen woningen die als G zijn geclassificeerd volgens de DPE niet langer worden verhuurd. In een gespannen zone wordt dit verbod gecombineerd met het huurplafond bij herverhuur.
Een eigenaar die een woning die als G is geclassificeerd renoveert om deze weer op de markt te brengen, kan de huur niet vrijelijk vaststellen als deze zich binnen de perimeter van het decreet bevindt. Energierenovatie heft het huurplafond in een gespannen zone niet op, tenzij er voldoende verbeteringswerkzaamheden zijn uitgevoerd.
Anticiperen op een toekomstige herclassificatie van uw gemeente
Er is geen officiële kalender die de frequentie van herziening van de perimeter vastlegt. De overgang van het decreet van 2013 naar dat van december 2025 heeft meer dan tien jaar geduurd. Er zijn geen aanwijzingen dat de volgende update snel zal plaatsvinden, maar sommige signalen kunnen helpen om het risico in te schatten.
- Uw gemeente behoort tot een aantrekkingsgebied waarvan het centrum al is geclassificeerd als een gespannen zone: de uitbreiding gebeurt historisch gezien door aangrenzendheid
- Het lokale leegstandspercentage is laag en de huren stijgen al enkele jaren sneller dan de IRL
- De gemeente staat in een lokaal huisvestingsprogramma dat spanningen op de huurmarkt vermeldt
Deze indicatoren garanderen geen herclassificatie, maar ze wijzen op een reële spanning. Een huurder die zich vestigt in een gemeente grenzend aan een gespannen zone, doet er goed aan om regelmatig de officiële simulator te controleren na elke publicatie van een nieuw decreet.
De gespannen zoning is geen vast label. De enige betrouwbare gegevens blijven het geldende decreet op de datum van ondertekening van het huurcontract. Controleer het exacte adres, combineer het met de datum van het contract en lees de bijlage van decreet nr. 2025-1267: deze drie stappen kosten enkele minuten en voorkomen dat u te laat ontdekt dat een opzegtermijn van drie maanden van toepassing is waar u op een maand rekende.