La classificazione di un comune in zona tesa modifica il preavviso, il tetto massimo dell’affitto alla locazione e la tassa sugli alloggi vacanti. Per un inquilino che firma un contratto di locazione nel 2026, sapere se l’indirizzo in questione rientra nel perimetro aggiornato dal decreto n° 2025-1267 del 22 dicembre 2025 cambia concretamente le condizioni del contratto.
Decreto di dicembre 2025 e zona tesa: cosa è cambiato nella zonizzazione
L’ultimo decreto in vigore, il decreto n° 2025-1267 del 22 dicembre 2025, stabilisce l’elenco dei comuni classificati in zona tesa. È questo testo che il simulatore ufficiale di servizio-public.fr utilizza dal 24 dicembre 2025 per determinare se un indirizzo è interessato.
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La zonizzazione si basa su un criterio principale: appartenere a una zona di urbanizzazione continua di oltre 50.000 abitanti dove il disequilibrio tra offerta e domanda di alloggi è marcato. In pratica, 1.149 comuni distribuiti in 28 agglomerati sono classificati in Francia metropolitana.
Il perimetro evolve per agglomerato, non comune per comune. Se la tua città confina con un agglomerato già classificato, la probabilità di una classificazione durante una prossima revisione aumenta.
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Secondo la FNAIM, il 46 % del parco locativo francese si trova oggi in zona tesa, il che dimostra che il dispositivo copre ormai quasi la metà del mercato. Per consultare la lista delle città in zona tesa 2026 su Immobilier et Particuliers, basta inserire il nome o il codice postale del comune interessato.
Simulatore ufficiale zona tesa: limiti e insidie della verifica
Il simulatore di servizio-public.fr rimane lo strumento di riferimento. Interroga direttamente la base del decreto in vigore e fornisce una risposta binaria: il comune è in zona tesa, oppure non lo è. La verifica richiede meno di un minuto.
Il suo principale limite riguarda la data di firma del contratto di locazione. Il simulatore chiede se il contratto è stato firmato, rinnovato o prorogato a partire dal 24 dicembre 2025. Per un contratto precedente, si applica il vecchio perimetro. Un inquilino il cui contratto risale al 2023 e che non è stato rinnovato rimane soggetto alla zonizzazione del decreto del 2013, non a quella di dicembre 2025.
Tre verifiche da incrociare prima di firmare
- Inserire l’indirizzo esatto (non solo la città) nel simulatore ufficiale, poiché alcuni comuni limitrofi di un medesimo agglomerato non hanno lo stesso status
- Verificare la data di decorrenza del contratto: solo i contratti firmati o rinnovati dopo il 24 dicembre 2025 sono soggetti al nuovo perimetro
- Confrontare con l’elenco pubblicato in allegato al decreto n° 2025-1267 per fugare ogni dubbio, poiché il simulatore può talvolta mostrare un risultato ambiguo sui comuni recentemente integrati
Il simulatore non tiene conto di eventuali future estensioni del perimetro. Riflette il diritto in vigore, non i progetti di riclassificazione.
Conseguenze concrete della classificazione in zona tesa per l’inquilino
La tabella sottostante sintetizza le differenze tra un contratto firmato in zona tesa e fuori zona tesa, secondo il decreto in vigore al 24 dicembre 2025.
| Criterio | Zona tesa | Fuori zona tesa |
|---|---|---|
| Preavviso dell’inquilino (disdetta) | 1 mese | 3 mesi (salvo situazioni particolari) |
| Affitto alla locazione | Tetto massimo sull’ultimo affitto applicato | Libero |
| Tassa sugli alloggi vacanti | 17 % il 1° anno, 34 % poi | Non applicabile |
| Aumento al rinnovo (2026) | Tetto massimo al 3,5 % tramite l’IRL | Libero nei limiti dell’IRL |
Il preavviso ridotto a 1 mese è il vantaggio più immediato per l’inquilino. In zona non tesa, il termine di 3 mesi può essere accorciato solo in casi specifici (mutazione professionale, perdita di lavoro, assegnazione di un alloggio sociale).
Involucro termico e congelamento degli affitti in zona tesa
Dal 2025, gli alloggi classificati G al DPE non possono più essere oggetto di un nuovo contratto. In zona tesa, questo divieto si combina con il tetto massimo dell’affitto alla locazione.
Un proprietario che ristruttura un alloggio classificato G per rimetterlo sul mercato non potrà fissare liberamente l’affitto se si trova nel perimetro del decreto. La ristrutturazione energetica non solleva il tetto massimo in zona tesa, a meno che non siano stati effettuati lavori di miglioramento di importo sufficiente.
Anticipare una riclassificazione futura del vostro comune
Nessun calendario ufficiale fissa la frequenza di revisione del perimetro. Il passaggio dal decreto del 2013 a quello di dicembre 2025 ha richiesto più di dieci anni. Nulla indica che il prossimo aggiornamento avverrà rapidamente, ma alcuni segnali permettono di valutare il rischio.
- Il vostro comune appartiene a un’area di attrazione il cui centro è già classificato in zona tesa: l’estensione avviene storicamente per contiguità
- Il tasso di vacanza locativa locale è basso e gli affitti crescono più velocemente dell’IRL da diversi anni
- Il comune figura in un programma locale dell’abitato che menziona tensioni sul mercato locativo
Questi indicatori non garantiscono una riclassificazione, ma segnalano una tensione reale. Un inquilino che si stabilisce in un comune limitrofo a una zona tesa ha interesse a verificare regolarmente il simulatore ufficiale dopo ogni pubblicazione di un nuovo decreto.
La zonizzazione tesa non è un’etichetta fissa. L’unico dato affidabile rimane il decreto in vigore alla data di firma del contratto di locazione. Verificare l’indirizzo preciso, incrociare con la data del contratto e leggere l’allegato del decreto n° 2025-1267: questi tre passaggi richiedono pochi minuti e evitano di scoprire troppo tardi che si applica un preavviso di tre mesi dove si contava su un mese.