A classificação de um município em zona tendida modifica o aviso prévio, o teto do aluguel na nova locação e o imposto sobre imóveis vagos. Para um inquilino que assina um contrato em 2026, saber se o endereço em questão está incluído no perímetro atualizado pelo decreto n° 2025-1267 de 22 de dezembro de 2025 muda concretamente as condições do contrato.
Decreto de dezembro de 2025 e zona tendida: o que mudou no zoneamento
O último decreto em vigor, o decreto n° 2025-1267 de 22 de dezembro de 2025, estabelece a lista dos municípios classificados como zona tendida. É esse texto que o simulador oficial do serviço-public.fr utiliza desde 24 de dezembro de 2025 para determinar se um endereço é afetado.
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O zoneamento baseia-se em um critério principal: pertencer a uma zona de urbanização contínua com mais de 50 000 habitantes onde o desequilíbrio entre oferta e demanda de habitação é acentuado. Na prática, 1 149 municípios distribuídos em 28 aglomerações estão classificados na França metropolitana.
O perímetro evolui por aglomeração, não município por município. Se sua cidade faz divisa com uma aglomeração já classificada, a probabilidade de uma classificação em uma próxima revisão aumenta.
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Segundo a FNAIM, 46 % do parque locativo francês está hoje em zona tendida, o que mostra que o dispositivo cobre agora quase metade do mercado. Para consultar a lista das cidades em zona tendida 2026 no Immobilier et Particuliers, basta informar o nome ou o código postal do município em questão.
Simulador oficial zona tendida: limites e armadilhas de verificação
O simulador do serviço-public.fr continua sendo a ferramenta de referência. Ele consulta diretamente a base do decreto em vigor e fornece uma resposta binária: o município está em zona tendida ou não está. A verificação leva menos de um minuto.
Seu principal limite está na data de assinatura do contrato. O simulador pergunta se o contrato foi assinado, renovado ou prorrogado a partir de 24 de dezembro de 2025. Para um contrato anterior, aplica-se o antigo perímetro. Um inquilino cujo contrato data de 2023 e que não foi renovado desde permanece sujeito ao zoneamento do decreto de 2013, não ao de dezembro de 2025.
Três verificações a cruzar antes de assinar
- Inserir o endereço exato (não apenas a cidade) no simulador oficial, pois alguns municípios limítrofes de uma mesma aglomeração não têm o mesmo status
- Verificar a data de início de vigência do contrato: apenas os contratos assinados ou renovados após 24 de dezembro de 2025 estão sujeitos ao novo perímetro
- Comparar com a lista publicada em anexo ao decreto n° 2025-1267 para eliminar qualquer dúvida, pois o simulador pode às vezes apresentar um resultado ambíguo sobre os municípios recentemente integrados
O simulador não leva em conta possíveis extensões futuras do perímetro. Ele reflete o direito em vigor, não os projetos de reclassificação.
Consequências concretas da classificação em zona tendida para o inquilino
A tabela abaixo sintetiza as diferenças entre um contrato assinado em zona tendida e fora da zona tendida, de acordo com o decreto em vigor em 24 de dezembro de 2025.
| Critério | Zona tendida | Fora da zona tendida |
|---|---|---|
| Aviso prévio do inquilino (despejo) | 1 mês | 3 meses (exceto em situações particulares) |
| Aluguel na nova locação | Teto no último aluguel aplicado | Livre |
| Imposto sobre imóveis vagos | 17 % no 1º ano, 34 % depois | Não aplicável |
| Aumento na renovação (2026) | Teto de 3,5 % via IRL | Livre dentro do limite do IRL |
O aviso prévio reduzido a 1 mês é a vantagem mais imediata para o inquilino. Em zona não tendida, o prazo de 3 meses só pode ser encurtado em casos específicos (mudança profissional, perda de emprego, atribuição de um imóvel social).
Imóveis ineficientes energeticamente e congelamento de aluguéis em zona tendida
Desde 2025, os imóveis classificados como G no DPE não podem mais ser objeto de um novo contrato. Em zona tendida, essa proibição se combina com o teto do aluguel na nova locação.
Um proprietário que reforma um imóvel classificado como G para colocá-lo no mercado não poderá fixar livremente o aluguel se estiver dentro do perímetro do decreto. A reforma energética não elimina o teto em zona tendida, a menos que tenham sido realizados trabalhos de melhoria de valor suficiente.
Antecipar uma reclassificação futura do seu município
Nenhum calendário oficial fixa a frequência de revisão do perímetro. A transição do decreto de 2013 para o de dezembro de 2025 levou mais de dez anos. Nada indica que a próxima atualização ocorrerá rapidamente, mas alguns sinais permitem avaliar o risco.
- Seu município pertence a uma área de atração cujo centro já está classificado como zona tendida: a extensão ocorre historicamente por contiguidade
- A taxa de vacância locativa local é baixa e os aluguéis estão aumentando mais rápido que o IRL há vários anos
- O município figura em um programa local de habitação mencionando tensões no mercado locativo
Esses indicadores não garantem uma reclassificação, mas sinalizam uma tensão real. Um inquilino que se instala em um município limítrofe a uma zona tendida tem interesse em verificar regularmente o simulador oficial após cada publicação de um novo decreto.
O zoneamento tendido não é um rótulo fixo. A única informação confiável permanece o decreto em vigor na data de assinatura do contrato. Verificar o endereço preciso, cruzar com a data do contrato e ler o anexo do decreto n° 2025-1267: esses três passos levam alguns minutos e evitam descobrir tarde demais que um aviso prévio de três meses se aplica onde se contava com um mês.