La clasificación de un municipio en zona tensionada modifica el preaviso, el tope del alquiler a la reubicación y el impuesto sobre los alojamientos vacantes. Para un inquilino que firme un contrato en 2026, saber si la dirección en cuestión figura en el perímetro actualizado por el decreto n° 2025-1267 del 22 de diciembre de 2025 cambia concretamente las condiciones del contrato.
Decreto de diciembre de 2025 y zona tensionada: lo que ha cambiado en la zonificación
El último decreto en vigor, el decreto n° 2025-1267 del 22 de diciembre de 2025, establece la lista de municipios clasificados en zona tensionada. Es este texto el que el simulador oficial de servicio-public.fr utiliza desde el 24 de diciembre de 2025 para determinar si una dirección está afectada.
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La zonificación se basa en un criterio principal: pertenecer a una zona de urbanización continua de más de 50 000 habitantes donde el desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas es notable. En la práctica, 1 149 municipios repartidos en 28 aglomeraciones están clasificados en Francia metropolitana.
El perímetro evoluciona por aglomeración, no municipio por municipio. Si su ciudad limita con una aglomeración ya clasificada, la probabilidad de un clasificado en una próxima revisión aumenta.
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Según la FNAIM, el 46 % del parque de alquiler en Francia se encuentra hoy en zona tensionada, lo que muestra que el dispositivo cubre ahora casi la mitad del mercado. Para consultar la lista de ciudades en zona tensionada 2026 en Inmobiliario y Particulares, solo es necesario ingresar el nombre o el código postal del municipio en cuestión.
Simulador oficial zona tensionada: límites y trampas de verificación
El simulador de servicio-public.fr sigue siendo la herramienta de referencia. Interroga directamente la base del decreto en vigor y da una respuesta binaria: el municipio está en zona tensionada o no lo está. La verificación toma menos de un minuto.
Su principal limitación radica en la fecha de firma del contrato. El simulador pregunta si el contrato ha sido firmado, renovado o prorrogado a partir del 24 de diciembre de 2025. Para un contrato anterior, se aplica el antiguo perímetro. Un inquilino cuyo contrato data de 2023 y que no ha sido renovado desde entonces sigue sujeto a la zonificación del decreto de 2013, no al de diciembre de 2025.
Tres verificaciones a cruzar antes de firmar
- Introducir la dirección exacta (no solo la ciudad) en el simulador oficial, ya que algunos municipios limítrofes de una misma aglomeración no tienen el mismo estatus
- Verificar la fecha de entrada en vigor del contrato: solo los contratos firmados o renovados después del 24 de diciembre de 2025 están sujetos al nuevo perímetro
- Comparar con la lista publicada en el anexo del decreto n° 2025-1267 para despejar cualquier duda, ya que el simulador puede a veces mostrar un resultado ambiguo sobre los municipios recientemente integrados
El simulador no tiene en cuenta las posibles extensiones futuras del perímetro. Refleja el derecho vigente, no los proyectos de reclasificación.
Consecuencias concretas de la clasificación en zona tensionada para el inquilino
La tabla a continuación sintetiza las diferencias entre un contrato firmado en zona tensionada y fuera de zona tensionada, según el decreto en vigor al 24 de diciembre de 2025.
| Criterio | Zona tensionada | Fuera de zona tensionada |
|---|---|---|
| Preaviso del inquilino (desalojo) | 1 mes | 3 meses (salvo situaciones particulares) |
| Alquiler a la reubicación | Limitado al último alquiler aplicado | Libre |
| Impuesto sobre alojamientos vacantes | 17 % el primer año, 34 % después | No aplicable |
| Aumento en la renovación (2026) | Limitado al 3,5 % a través del IRL | Libre dentro del límite del IRL |
El preaviso reducido a 1 mes es la ventaja más inmediata para el inquilino. En zona no tensionada, el plazo de 3 meses solo puede acortarse en casos específicos (traslado profesional, pérdida de empleo, asignación de una vivienda social).
Viviendas ineficientes y congelación de alquileres en zona tensionada
Desde 2025, las viviendas clasificadas G en el DPE no pueden ser objeto de un nuevo contrato. En zona tensionada, esta prohibición se combina con el tope del alquiler a la reubicación.
Un propietario que renueva una vivienda clasificada G para volver a ponerla en el mercado no podrá fijar libremente el alquiler si se encuentra en el perímetro del decreto. La renovación energética no levanta el tope en zona tensionada, a menos que se hayan realizado obras de mejora por un monto suficiente.
Anticipar una reclasificación futura de su municipio
No hay un calendario oficial que fije la frecuencia de revisión del perímetro. El paso del decreto de 2013 al de diciembre de 2025 tomó más de diez años. Nada indica que la próxima actualización ocurrirá rápidamente, pero ciertos señales permiten evaluar el riesgo.
- Su municipio pertenece a un área de atracción cuyo centro ya está clasificado en zona tensionada: la extensión se hace históricamente por contigüidad
- La tasa de vacantes de alquiler local es baja y los alquileres han aumentado más rápido que el IRL durante varios años
- El municipio figura en un programa local de vivienda que menciona tensiones en el mercado de alquiler
Estos indicadores no garantizan una reclasificación, pero señalan una tensión real. Un inquilino que se instala en un municipio limítrofe de una zona tensionada tiene interés en verificar regularmente el simulador oficial después de cada publicación de un nuevo decreto.
La zonificación tensionada no es una etiqueta fija. La única información fiable sigue siendo el decreto en vigor en la fecha de firma del contrato. Verificar la dirección precisa, cruzar con la fecha del contrato y leer el anexo del decreto n° 2025-1267: estos tres pasos toman unos minutos y evitan descubrir demasiado tarde que se aplica un preaviso de tres meses donde se contaba con uno de un mes.